Wie weit darf man Immobilien abschreiben? 

Bundesgericht pfeift die Steuerverwaltung Schaffhausen zurück…

Im jüngst veröffentlichten Urteil BGer 2C_814/2016, 2C_815/2016 hatte sich das Bundesgericht mit dem Streit zwischen einer Immobiliengesellschaft (X. AG) und der Steuerverwaltung Schaffhausen zu befassen. Die X. AG hatte auf dem Wert einer Liegenschaft (Mehrfamilienhaus) Abschreibungen gemacht und sich dabei an die Abschreibungssätze gemäss Merkblatt ESTV gehalten. Die Steuerverwaltung wollte die Abschreibungen nicht mehr zulassen. Sie vertrat die Auffassung, der Wert einer Immobilie könne nicht unter ihren Steuerwert abgeschrieben werden.

Das Obergericht gab der X. AG Recht. Es argumentierte, die Abschreibungen seien zulässig, weil sie sich im Rahmen der Abschreibungssätze gemäss Merkblatt ESTV bewegten. Nach diesen Normalsätzen vorgenommene Abschreibungen seien immer geschäftsmässig begründet und daher zulässig. Dies gelte selbst dann, wenn der sich ergebende Buchwert offensichtlich unter den wirkliche Wert sinke. Als Untergrenze sah das Obergericht Schaffhausen lediglich den Landwert.

Gegen das Urteil des Obergerichts erhob die Steuerverwaltung des Kantons Schaffhausen Beschwerde ans Bundesgericht. Sie trug vor, es sei lediglich eine Vermutung, dass Abschreibungen nach den Merkblättern des Bundes geschäftsmässig begründet seien. Nach ihrer langjährigen Verwaltungspraxis stosse diese Vermutung an eine Grenze, wenn der Steuerwert des Objekts erreicht sei. Wolle der Steuerpflichtige den Liegenschaftswert unter den Steuerwert abschreiben, sei es an ihm, zu beweisen, dass das Objekt tatsächlich einen tieferen Wert als den Steuerwert habe. Einen solchen Nachweis habe der Steuerpflichtige nicht erbracht.

Die X. AG hielt daran fest, dass Abschreibungen nach Merkblatt ESTV erst beim Landwert ihre Grenze finden, wie das Obergericht dies festgehalten hatte.

Das Bundesgericht hielt fest:

  • Ordentliche Abschreibungen sollen der tatsächlichen laufenden Wertverminderung des Objekts entsprechen. Zur Vereinfachung ist auch eine Abschreibung über die erwartete Gebrauchsdauer möglich.
  • Bei Immobilien sind Abschreibungen nur gerechtfertigt, wenn das Objekt wegen Gebrauchs oder Zeitablaufs tatsächlich entwertet wird.
  • Der End- oder Restwert einer Anlageliegenschaft ist der Wert, den das Objekt unter ungünstigsten Bedingungen in demjenigen Zeitpunkt aufweist, in dem es aus dem Geschäft ausscheidet. Dieser Wert lässt sich nur individuell bestimmen.
  • Wenn in einzelnen Steuerperioden durch Abschreibungen stille Reserven gebildet werden, sind die Abschreibungen deswegen nicht steuerlich unzulässig. Erst wenn ein Abschreibungssatz konstant zu hoch ausfällt oder das Objekt langfristig keine Wertminderung erfährt, ist eine Korrektur angezeigt.
  • Es geht zu weit, wenn die Steuerverwaltung kategorisch Abschreibungen unter den Steuerwert nicht ohne Nachweis einer effektiven Wertverminderung zulässt. 

Da die Steuerverwaltung im vorinstanzlichen Verfahren weder behauptet noch bewiesen hatte, dass die kantonalen Steuerwerte für Liegenschaften im Kanton Schaffhausen generell erheblich und dauerhaft zu tief sind und sie auch keine Anhaltspunkte dafür geliefert hatte, dass dies im konkret zu beurteilenden Fall so war, unterlag sie vor Bundesgericht.

Immerhin hielt das Bundesgericht zum Schluss fest, es gehe zu weit, wenn das Obergericht ausführe, eine Normalabschreibung sei auch dann steuerlich zu akzeptieren, wenn der sich ergebende Wert offensichtlich unter den wirklichen Wert sinke. Laut Bundesgericht steht es der Veranlagungsbehörde offen, die Vermutung, dass Abschreibungen zum Normalsatz geschäftsmässig begründet sind, zu widerlegen.

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